Вопрос-ответ

Как грамотно выбрать земельный участок?

При выборе земельного участка в столичном регионе следует обратить внимание, прежде всего, на степень удаленности. К особой ценовой категории следует отнести все те участки, которые располагаются на расстоянии меньше 25 километров от МКАДа. Их стоимость достаточно высока — начинается минимум от 150 000 рублей за сотку. Последнее время земли, расположенные на расстоянии примерно в 85–100 километров от МКАДа, пользуются все большей популярностью. Высокий спрос вполне обоснован: по заявлениям экологов, чистые районы, которые не подвержены загрязнению от продуктов жизнедеятельности мегаполиса, располагаются на удалении не менее чем 95 километров от Москвы.

Еще одним важным пунктом станет направление. Наиболее привлекательными эксперты называют западные участки, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях. К востребованным относят также южное направление — Симферопольское, юго-западные — Калужское, Минское и Можайское, и северные — Осташковское, Дмитровское и Ярославское.

Немаловажную роль играет и конкретное месторасположение. Особенной ценностью отличаются те участки и дома, которые находятся у берегов водохранилищ, озер и рек. Также высоко ценятся и участки в окружении лесов, в стародачном месте или в организованных поселках, находящихся под круглосуточной охраной. Помимо этого, определяющим фактором должно стать и отсутствие в непосредственной близости промышленных предприятий и тех земель, которые переведены под их использование.

При выборе земельного участка следует обратить внимание на естественный ландшафт местности. Разумеется, наиболее выгодным станет приобретение земли там, где природа сохранилась в первозданной красоте. В этом случае вам предстоит только слегка подчеркнуть все те достоинства, которые созданы самым квалифицированным архитектором — природой. Если на вашем участке будут естественные неровности, многовековые сосны и ели, то ваши возможности создать уникальный ландшафтный дизайн будут достаточно широки.

Неоспоримым преимуществом является наличие или же возможность подключения коммуникаций (электричества, газа и пр.): впоследствии стоимость такого участка увеличится многократно. Цена земли с готовыми коммуникациями выше, чем стоимость участков без коммуникаций или просто с перспективой их подведения. Но итоговые расходы окажутся значительно меньше, чем если вы бы сами прокладывали необходимые инженерные сети. Массовое проведение коммуникаций застройщиком позволяет сократить себестоимость необходимых сетей для конечного покупателя. Если вы планируете не просто ведение садово-огородных работ, а еще и проживание в загородном доме, то обязательно обратите внимание на участки с готовыми коммуникациями.

Итак, при осмотре земли, необходимо узнать, существуют ли необходимые технические условия для проведения коммуникаций и на каком удалении от поселка находятся точки подключений. Разумеется, от степени близости и будет зависеть стоимость услуг. Специалисты рекомендуют задать вопросы, касающиеся коммунальных условий и потенциала территории, председателю садово-некоммерческого товарищества или дачного некоммерческого партнерства. Менеджер, продающий участок, также может сообщить максимально точную и достоверную информацию.

Документы, подтверждающие права на земельный участок

Основанием возникновения или же подтверждения права на земельный участок могут служить различные документы: правоустанавливающие и правоудостоверяющие.

В правоустанавливающих документах содержится информация о тех событиях или действиях, в результате которых и возникло право на владение участком. Сюда следует отнести договор купли-продажи, решение суда, которое уже вступило в законную силу и некоторые другие бумаги.

Правоудостоверяющие документы содержат сведения о том, что право на владение участком было зарегистрировано в ЕГРП. Помимо этого, здесь должна быть информация об основании возникновения этого права и о его природе. К примеру, право собственности возникает у покупателя на основании наличия договора купли-продажи. Это обстоятельство заносится в ЕГРП, впоследствии покупателю выдается свидетельство на право собственности. Этот документ и является правоудостоверяющим. Регистрировать необходимо следующие права на земельные участки:

  • собственности и постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • безвозмездного срочного пользования земельными участками (срок может быть как на год, так и более);
  • аренды земельных участков(сроки аналогичны);
  • ограниченного пользования чужими земельными участками.

Все эти права необходимо подтвердить свидетельствами о государственной регистрации, если у вас имеется в наличии правоустанавливающий документ. В свидетельстве должно быть указано основание возникновения права.

Государственной регистрации не подлежат договоры аренды и субаренды, а также безвозмездное срочное пользование участком, срок которого меньше одного года. Исключениями из этого правила станут те случаи, которые устанавливаются федеральными законами.

Кто может оформить собственность на землю, и какой срок это займет?

Равная возможность приобретения земельных участков в собственность распространяется на юридических и физических лиц в соответствии с 15 статьей Земельного кодекса РФ. Существующие ограничения относятся к иностранным гражданам и юридическим лицам, а также к лицам без гражданства. На правах собственности нельзя владеть земельными участками на приграничных территориях к РФ и в других особых зонах. Не позднее, чем за месяц со дня приема заявления и документов, должна быть произведена государственная регистрация права собственности.

Закон о «дачной амнистии»: объекты недвижимого имущества

Так называемый закон о дачной амнистии распространяется на земельные участки, используемые на правах собственности и правах пожизненного наследуемого владения или же постоянного пользования, которое еще называют бессрочным. Эти участки могут быть предназначены как для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, так и для огородничества и садоводства, индивидуального жилищного строительства либо индивидуального гаражного строительства. Помимо этого, закон относится еще и к созданным на этих участках объектам недвижимого имущества.

Отличие процедуры регистрации прав собственности на землю и недвижимость по «дачной амнистии» от традиционной процедуры

Основной характеристикой упрощенного порядка процедуры оформления прав на некоторые виды объектов стало сокращение числа документов, которые ранее являлись основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Кроме этого, закон предусматривает, что на земельный участок, который был предоставлен в пользование еще до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на основании прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, можно зарегистрировать право собственности без специальных документов, подтверждающих изменение вида права на приобретение или же предоставление имущества. Также не потребуется и принятия решений, которые относятся к предоставлению этих земельных участков в собственность граждан. Это правило распространяется на те участки, которые предназначены для личного подсобного и дачного хозяйства, для огородничества и садоводства, для индивидуального гаражного и жилищного строительства. Кроме всего прочего, в упрощенном режиме оформить документы можно и в том случае, если в документах о правах на земельный участок не указано право, на основании которого земельный участок был ранее предоставлен.

Закон о «дачной амнистии» внес изменения и в Налоговый кодекс РФ. В статье 333.33 появился пункт 20.2, на основании которого с 1 января 2007 года за процедуру государственной регистрации прав собственности вносится госпошлина в размере 100 рублей. Это условие относится к земельным участкам, которые предназначаются для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и огородничества, для индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также к объектам недвижимого имущества, которые создаются на описанных земельных участках.

Эта поправка снижает практически в пять раз размер государственной пошлины на регистрацию прав на все перечисленные объекты. В остальных случаях процедура государственной регистрации не претерпела значительных изменений.

Что представляет собой дачная амнистия?

Как «дачная амнистия» известен Федеральный закон от 30.06.2006 № 93. Официальное название данного документа «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Начало действия этого закона относится к 1 сентября 2006 года.

Документом предоставляется возможность оформления прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке, для чего не потребуется предъявление многих бумаг, необходимых ранее. Закон определяет полный перечень тех документов, которые должны быть представлены для оформления государственной регистрации права. Согласно доработанному закону, теперь в роли документа, который удостоверяет или же устанавливает права на земельный участок, может выступить буквально любой документ, в котором зафиксировано право гражданина (юридического лица) на землю. При этом из содержания документа вовсе не обязательно должно быть ясно, на каких именно правах ранее был предоставлен данный участок. Закон запрещает требовать у гражданина (юридического лица) дополнительные документы.

Собственно, такие послабления и стали своеобразной «амнистией» для собственников, не имеющих документов, которые, согласно ранее действовавшему закону, были необходимы для оформления прав на те объекты недвижимости, которые фактически находились во владении граждан. Кроме этого, закон предусматривает возможность пройти кадастровый учет для тех земельных участков, у которых фактическая площадь будет отличаться от площади, указанной в документах, устанавливающих права на эти участки.

Допустимо ли строительство на землях сельхозназначения?

В том случае, если в качестве разрешенных видов использования конкретных земель указано «для садоводства» и «для дачного строительства», то строительство будет разрешено. Более того, в таком случае не потребуется получение разрешения на строительство: это обстоятельство регулируется ч. 1 ст. 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Существующие категории земель

По целевому назначению все земли в Российской Федерации разделены на несколько категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения

Такими землями признаются участки, расположенные за чертами поселений. Эти земли были предоставлены для нужд сельского хозяйства или же предназначены исключительно для этих целей. Эту категорию можно подразделить на следующие типы:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
  • земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, которая предназначается для защиты от воздействия разного рода негативных явлений (как природных, так и техногенных).

Все эти земли могут быть замкнуты водоемами, различного рода зданиями и постройками, которые используются в целях производства, первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Кроме того, земли подобного назначения можно использовать в следующих целях:

  • ведение производства, связанного с сельским хозяйством;
  • создание защитных насаждений;
  • проведение научно-исследовательских работ, учебных и любых других, связанных с сельским хозяйством.

Земли населенных пунктов

К этой категории относятся земли, которые используются и предназначаются для застройки и последующего развития как городских, так и сельских поселений. Такие участки должны быть отделены от территорий, принадлежащих к другим земельным категориям. Зонирование таких земель определяет порядок их использования. В пределах административных границ такие поселения разделяются на территориальные зоны. Нормативные правовые акты местного самоуправления, известные еще и как правила землепользования и застройки, регулируют утверждение и изменение документов зонирования территорий.

Земли промышленности и иного специального назначения

Эта категория включает в себя земли, на которых располагаются и эксплуатируются всевозможные объекты:

  • промышленности;
  • энергетики;
  • транспорта;
  • связи;
  • радиовещания;
  • телевидения;
  • информатики;
  • обороны;
  • космической деятельности;
  • безопасности;
  • иного специального значения.

Такие земли будут находиться за чертой поселений и использоваться для обеспечения как деятельности организаций, так и эксплуатации объектов, связанных с выше перечисленными областями. Основания, которые дают права на такие земли, могут возникнуть у участников земельных отношений, предусматриваются Земельным Кодексом РФ, федеральными законами, а также законами субъектов РФ.

Земли особо охраняемых территорий

Эта категория включает в себя земли, которые имеют одно из следующих значений:

  • природоохранительное;
  • научное;
  • историко-культурное;
  • эстетическое;
  • рекреационное;
  • оздоровительное;
  • другое назначение, придающее территориям особую ценность.

Такие земли были изъяты полностью или же частично из хозяйственного оборота и использования. Эти меры предпринимаются на основании постановлений как федеральных органов государственной власти, так и органов государственной власти субъектов РФ, а также в соответствии с решениями органов местного самоуправления. Помимо того, для подобных земель будет установлен и особый правовой режим.

Земли лесного фонда

К этой категории причисляются не только лесные земли, но и нелесные, которые предназначаются для ведения лесного хозяйства. К лесным землям принято относить те территории, которые покрыты лесной растительностью либо же пока не покрыты, но предназначены для восстановления растительности впоследствии. Это вырубки, гари, редины, прогалины и многие другие типы участков. К нелесным землям относят просеки, дороги, болота и некоторые другие. Перевод земель, входящих в категорию лесного фонда, в земли других категорий может быть оформлен исключительно в тех случаях, которые устанавливаются на основании Земельного Кодекса или иных Федеральных Законов.

Земли водного фонда 

К этой категории относят следующие земли:

  • занятые водными объектами;
  • водоохранных зон водных объектов;
  • выделенные для установки полос отвода и зон охраны водозаборов;
  • предназначенные для установки гидротехнических сооружений;
  • любых других водохозяйственных сооружений и объектов.

Использование и охрана земель этой категории регулируются в соответствии с Земельным кодексом и положениями водного законодательства РФ.

Помимо перечисленных, к землям запаса следует отнести территории, которые находятся в государственной либо в муниципальной собственности и не предоставлены гражданам (юридическим лицам). Исключение в этом случае составят только территории из фонда перераспределения земель.

Законодательство, регулирующее земельные правоотношения в Российской Федерации

Основным правовым актом, который регулирует как земельные, так и аграрные отношения, является Конституция Российской Федерации 1993 года. В статьях 9 и 36 закрепляются государственные, муниципальные и иные формы собственности на землю. Государственная и муниципальная носит название еще и публичной собственности. Помимо этого, на основании Конституции РФ Гражданский кодекс законодательно закрепляет все перечисленные формы собственности и прав. Эта глава под номером 17 вступила в силу только после принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

Права на земельные участки могут возникнуть на основаниях, которые предусматриваются Гражданским и Земельным кодексами, а также федеральными законами.

В целях обеспечения полноценного регулирования всех вопросов, связанных с земельными отношениями, были приняты следующие кодексы и Федеральные законы:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Земельный кодекс РФ;
  • Налоговый кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 191-ФЗ;
  • «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ;
  • «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ;
  • «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ;
  • «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ;
  • «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ;
  • «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 № 112-ФЗ;
  • «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ;
  • «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ;
  • «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ;
  • «Об акционерных обществах» от 26.12.1995№ 208-ФЗ;
  • «О сельскохозяйственной кооперации» от 08.12.1995 № 193-ФЗ;
  • «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78-ФЗ.

Категории и виды земель

Любой земельный участок относят к отдельной категории, что и устанавливает тип разрешенного использования. Эти категории регулируются в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ. Всего таких категорий семь, и каждая из них определяет целевое назначение земель:

  • земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов;
  • промышленные земли и особо охраняемые территории или объекты;
  • земли лесного и водного фонда;
  • земли запаса.

Помимо того, для всех участков не только определено целевое назначение, но и установлен единственно верный, закрепленный в законодательстве вид допустимого использования. Собственно, так и предопределена деятельность, которая может разворачиваться на этих землях. Вне зависимости от категории, к которой относится земельный участок, у него всегда есть вид разрешенного использования.

Компанией «Дома у реки» осуществляется реализация земельных участков следующих категорий и видов разрешенного использования:

  • земли сельскохозяйственного назначения, которые допустимо использовать:
    • для сельскохозяйственного производства;
    • под дачное строительство;
    • для ведения садоводства;
    • для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
  • земли населенных пунктов, разрешенные для:
    • застройки как жилыми, так и нежилыми объектами;
    • индивидуального жилищного строительства;
    • использования под производство.

Категории и виды разрешенного использования земель для строительства загородных домов

Строить загородные дома допускается на земельных участках, которые относятся к нескольким видам разрешенного использования.

  • Земли населенных пунктов, изначально предназначенные по своему разрешенному использованию для застройки как жилыми, так и нежилыми объектами. Этот процесс регулируется Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.
  • Земли населенных пунктов, разрешенным использованием которых является индивидуальное жилищное строительство. Это применение на законодательном уровне регулируется тоже Земельным и Градостроительным кодексами.
  • Земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования которых признано дачное строительство. Данное использование регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом под названием «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
  • Земли, относящиеся к категории сельскохозяйственных, видом разрешенного использования которых является ведение садоводства. Это применение основывается на положениях Градостроительного кодекса и Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
  • Земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Этот процесс регулируется Федеральным законом под названием «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Что представляет собой ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?

Индивидуальным жилищным строительством называется определенный вид разрешенного использования территорий, которые входят в категорию земель населенных пунктов.

Такой вид разрешенного использования позволяет возводить на земельных участках не только жилые здания, но и хозяйственные, и иные виды построек. Сведения о том, как получить разрешение на такое строительство, представлены в статье 51 Градостроительного кодекса РФ, в разделе «Выдача разрешений на строительство».

Что представляет собой дачное строительство (дачный земельный участок)?

Определение садового земельного участка содержится в Федеральном законе под названием «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Исходя из этого документа, под садовым земельным участком понимается территория, которая была предоставлена гражданину либо приобретена им в целях выращивания плодовых и ягодных, овощных и бахчевых, а также других культур. Кроме того, участок предназначается для отдыха. В это понятие входит и право на возведение жилых строений с правом регистрации проживания в них, а также право на постройку других хозяйственных сооружений и строений.

Какие документы должны быть у собственника земельного участка?

Собственник земельного участка получает следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
  • экземпляр договора купли-продажи, который должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • кадастровый паспорт на земельный участок.

Что представляют собой ДНТ и СНТ?

Определение этих понятий содержится в Федеральном законе под названием «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Садоводческое, огородническое или же дачное некоммерческое объединение граждан представляет собой некоммерческую организацию, которая была учреждена гражданами на добровольных началах в целях оказания содействия членам такого объединения при решении общих социально-хозяйственных задач, связанных с ведением садоводства, дачного хозяйства либо огородничества. Подобные объединения могут именоваться товариществами, потребительскими кооперативами или же некоммерческими партнерствами.

Памятка собственнику земельного участка

Памятка составлена на основании Свода Правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, зданий и сооружений» (СНиП 30-02-97*). Документ был утвержден Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30 декабря 2010 года под номером 849.

  • Все постройки должны находиться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улиц и не менее 3 метров от красной линии проездов. (Основание — п. 6.6 Правил)
  • Хозяйственные постройки должны находиться на расстоянии не менее 5 метров от красных линий и проездов. (Основание — п. 6.6 Правил)
  • Навес или гараж для автомобилей может быть размещен на земельном участке и может непосредственно примыкать к ограде либо со стороны улицы, либо со стороны проезда. Это обстоятельство необходимо согласовывать с правлением садоводческого или дачного объединения. (Основание — п. 6.6 Правил)
  • Исходя из санитарно-бытовых условий, минимальным расстоянием до границы с соседним земельным участком от жилого строения должно стать 3 метра.

Такое расстояние измеряют от цоколя либо от стены дома и любой другой постройки в том случае, когда элементы здания выступают от плоскости стены не более 50 сантиметров. Под элементами в данном случае понимаются крыльцо, навес, свес крыши, эркер и другие архитектурные детали. В том случае, когда элементы выступают на более чем 50 сантиметров, расстояние следует измерять, начиная от выступающих элементов зданий и построек или же от их проекции на землю. Под проекцией понимают консольный навес крыши, элементы второго этажа, которые расположены на столбах и некоторые другие детали.

Если вы планируете возвести на садовом или дачном участке различные хозяйственные постройки, которые будут расположены на расстоянии в 1 метр от границы соседнего участка, то в этом случае скат крыши должен быть ориентирован таким образом, что сток дождевой воды не сможет попасть на соседний участок. (Основание п. 6.7 Правил)

  • Между постройками, которые располагаются на смежных участках, на основании п. 6.8 Правил, необходимо соблюсти следующие минимальные расстояния: 8 метров от колодца до уборной или же компостного устройства, 8 метров от жилого строения до уборной, душа либо бани. Эти параметры устанавливаются санитарными требованиями.
  • Когда хозяйственные постройки примыкают к жилому строению, расстояние до границы с соседним участком должно измеряться отдельно от каждого существующего объекта. К примеру, в случае если гараж примыкает к дому, то расстояние от дома должно быть не менее 3 метров, а от самого гаража — не менее 1 метра. Если к дому примыкает хозяйственная постройка для скота (птицы), расстояние от дома должно быть не менее 3 метров, а от такой постройки — не менее 4 метров. (Основание п. 6.9 Правил)
  • Гаражи, предназначенные для автомобилей, могут быть возведены как отдельно стоящие постройки, либо могут быть встроены либо пристроены к жилому дому или другим хозяйственным постройкам. (Основание п. 6.10 Правил)
  • В случае когда площадь участка составляет 0,06– 0,12 гектара, под различные строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием должно быть отведено не более 30 % от общей площади территории. (Основание п. 6.11 Правил).